Overblog Suivre ce blog
Editer l'article Administration Créer mon blog
Le Club des Epargnants

Taxes foncières et d'habitation : alléger la facture

14 Octobre 2014 , Rédigé par Eric Wallez Publié dans #Fiscalité

Avec l’envolée des valeurs locatives et des taux d’imposition, les impôts locaux pèsent chaque année davantage dans les budgets. Au point d’atteindre, voire dépasser, un mois de loyer, de salaire ou de retraite. Nos solutions pour les réduire.

C’est un rituel automnal auquel la plupart des Français aimeraient bien se soustraire : le paiement des taxes foncières (au plus tard le 15 octobre ou le 20 si le règlement est effectué via Internet ou un smartphone) et celui de la taxe d’habitation, couplée depuis 2005 avec la redevance de télévision (au plus tard le 17 ou le 22 novembre). Du moins pour ceux qui n’ont pas opté pour la mensualisation. Car ces dernières années, à de rares exceptions près, ces impôts locaux n’ont pas connu la déflation…

En cinq ans, les taxes foncières ont augmenté en moyenne de 21,2 % sur le terri­toire français, selon l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), soit plus que l’inflation durant la période 2007-2012 (+8,2 %). Cette flambée tient à la hausse des valeurs locatives (majoration de 9,43 % en cinq ans), qui constituent l’assiette de l’impôt, et aussi à celle des taux d’imposition (+10,7 % en moyenne).

La taxe d’habitation, elle, présente de grandes disparités entre les communes en fonction des taux pratiqués, lesquels vont, selon la Confé­dération générale du logement, de 3,2 % à… 61 % ! En 2013, à logement égal, un couple avec deux enfants a ainsi payé une taxe d’habitation de 462 euros à Paris, 902 euros à Lyon, 911 euros à Toulouse, 1.154 euros à Bordeaux, 1.216 euros à Marseille et 1.259 euros à Nîmes, selon les chiffres de l’observatoire SFL Forum, spécialiste des finances locales depuis plus de quinze ans. Soit un rapport quasiment du simple au triple.

Les impôts locaux représentent donc un poste important et croissant, financement des collectivités locales oblige. Et ce n’est pas la réévaluation des valeurs locatives, prévue d’ici quelques années, qui va inverser la tendance. Néan­moins, tout comme pour l’impôt sur le revenu, il existe des solutions pour atténuer cette charge.

1 déchiffrez vos avis d’imposition

C’est un préalable indispensable. Avant de commencer une démarche, il convient de se familiariser avec les avis d’impôt reçus dans votre boîte aux lettres. Or, pour chaque avis de taxes foncières ou d’habitation, il y a la page recto avec vos références, le montant à payer et le titre interbancaire de paiement. Et il y a le verso, beaucoup plus éloquent, avec le détail du calcul des cotisations.

Cette page, sous forme de tableau, doit impérativement être apprivoisée, car elle contient tous les éléments pour pouvoir se forger une opinion : la valeur locative, les taux d’imposition des collectivités (commune, syndicat de communes, département, intercommunalité), la taxe spéciale d’équipement, la taxe des ordures ménagères, sans oublier les frais de gestion perçus par l’État pour son rôle de collecteur d’impôts. En haut de cette page (taxe d’habitation), il faut vérifier les noms des occupants, le montant du revenu fiscal 2013 de référence, qui conditionne les allégements et exonérations, et le nombre de parts. Ensuite, il convient d’apprécier l’évolution des cotisations entre 2013 et 2014, qui est affichée à la fois en euros et en pourcentage. Il est clair qu’une variation importante doit éveiller votre attention.

2 vérifiez les abattements

Il faut partir de la valeur locative brute du logement – véritable pierre angulaire du dispositif –, qui s’apparente à un loyer annuel potentiel. Cette valeur figure sur l’avis de taxe d’habitation et pour la moitié de son montant sur l’avis de taxes foncières dans le cas des propriétés bâties (à hauteur de 80 % pour celles non bâties). Elle relève d’un savant calcul, qui tient compte de la surface du bien, de son standing et de ses dépendances, à partir d’une évaluation du cadastre en date du… 1er janvier 1970 ! Chaque année, le fisc tient toutefois compte de l’évolution des loyers, en appliquant un coefficient voté dans le cadre de la loi de finances (1,009 en 2014, soit +0,9 %).

Cette valeur locative est ensuite modifiée par des abattements divers, calculés sur la valeur locative moyenne, afin de favoriser certaines catégories de contribuables. Le taux des abattements obligatoires, dont tout le monde profite, varie entre 10 et 20 % pour chacune des deux premières personnes à charge (enfants de moins de 21 ans ou de moins de 25 ans s’ils sont étudiants ; ascendants de plus de 70 ans) et entre 15 et 25 % à compter de la troisième personne. Quant au taux des abattements facultatifs (« général », « spécial » et « spécial handicapé »), il évolue entre 0 et 15 % selon les communes. Au bout du compte, le fisc applique les taux d’imposition votés par les collectivités locales sur cette base nette, soit la valeur locative brute diminuée des abattements. Il faut donc vérifier que tous ces abattements ont bien été intégrés.

3 Faites le plein d’exonérations

L’article 28 de la loi de finan­ces rectificative pour 2014, parue au Journal officiel du 9 août, contient d’ores et déjà une bonne nouvelle pour 236.000 foyers. Les personnes de plus de 60 ans, ainsi que les veuves et veufs (quel que soit leur âge) qui ont bénéficié de l’exonération de la taxe d’habitation en 2013, restent exonérées en 2014 pour l’habitation principale. Et cette exonération vaut pour la redevance de télévision. À condition que les intéressés ne soient pas redevables de l’ISF en 2013 et que leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain plafond.

Ce plafond du revenu fiscal de référence, revalorisé de 4 % pour 2014, a été fixé à 10.633 eu­­ros en métropole pour la première part de quotient familial, avec une majoration de 2 839 euros pour chaque demi-part supplémentaire. Autre­ment dit, si votre revenu fiscal de référence est inférieur à 13.472 eu­ros pour 1,5 part, 16.311 euros pour 2 parts, 19.150 euros pour 2,5 parts, etc., vous bénéficiez de cette exonération.

À noter que cette condition de ressour­ces ne vous concer­ne pas si vous avez droit à l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ou à l’allocation supplé­mentaire d’invalidité (ASI).

Pour les taxes foncières (des propriétés bâties), le mécanisme d’exonération suit la même logique, toujours au profit des personnes âgées ou invalides ayant de faibles revenus. Pour en bénéficier en 2014, il faut se situer dans l’un des quatre cas suivants : bénéficier de l’Aspa, de l’ASI ou de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou bien être âgé de plus de 75 ans au 1er janvier 2014. Pour les deux derniers cas, les conditions de ressources sont les mêmes que pour la taxe d’habitation.

Enfin, toujours sous ces conditions, vous pouvez bénéficier d’une réduction de 100 euros si vous avez plus de 65 ans et moins de 75 ans au 1er janvier 2014. En cas d’omission, n’hésitez donc pas à contacter votre centre des finances publiques.

4 profitez des atouts du neuf

On a tendance à l’oublier, le propriétaire d’un logement neuf (construction nouvelle, reconstruction, agrandissement…) bénéficie d’une exonération de taxe foncière pendant une durée de deux ans, à partir du 1er janvier de l’année suivant celle de l’achèvement des travaux. Et cette exonération vaut pour l’habitation principale et la résidence secondaire. Mieux, pour les logements à haut niveau de performance énergétique, ce délai peut être porté à cinq ans, voire davantage selon la commune. Néanmoins, pour en bénéficier, vous devez impérativement remplir un formulaire spécifique, disponible sur le site impots.gouv.fr (modèle H1 n°6.650 pour une maison individuelle, modèle H2 n°6.652 pour un appartement…) et l’adresser à votre centre des impôts du lieu où se trouve le bien dans les quatre-vingt-dix jours qui suivent son achèvement (si le promoteur ne l’a pas déjà fait).

Au passage, une construction est considérée comme achevée dès que l’état d’avancement permet son utilisation effective et de l’habiter, même s’il reste encore des travaux d’aménagement intérieurs à effectuer.

Attention, toutefois : « le bénéfice des exonérations est subordonné à ce dépôt [du formulaire] », comme le souligne l’administration fiscale. Autrement dit, « si vous ne le déposez pas, vous perdez le bénéfice de l’exonération ; si la déclaration est souscrite hors délai, l’exonération ne peut vous être accordée que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivant celle du dépôt de la déclaration ».

5 calculez les dégrèvements

Si vous n’êtes pas exonéré de taxe d’habitation (pour votre résidence principale), vous pouvez néanmoins bénéficier d’un dégrèvement, à condition de ne pas être redevable de l’ISF en 2013 et de disposer de revenus inférieurs à un plafond. C’est le dispositif du plafonnement détaillé à l’article 1414 A du Code général des impôts.

Dans ce cadre, votre revenu doit être inférieur à 25.005 eu­ros (en métropole) pour la première part de quotient familial, majoré de 5.842 euros pour la première demi-part et de 4.598 euros pour les demi-parts supplémentaires. Autrement dit, votre revenu ne doit pas excéder 30.847 eu­ros pour 1,5 part, 35.445 euros pour 2 parts, etc. (lire le tableau ci-dessus). La taxe sera alors plafonnée à 3,44 % de votre revenu, déduction faite d’un abattement qui varie en fonction de la composition du foyer (voir tableau).

Prenons le cas d’un couple avec deux enfants à charge (soit 3 parts de quotient familial), lequel dispose d’un revenu fiscal de référence de 42.000 euros en 2013. Dans la mesure où ce revenu est inférieur au plafond fixé par le fisc (44.641 euros), ce foyer peut prétendre au plafonnement de sa taxe d’habitation. Pour le calculer, il convient de déduire de leur revenu l’abattement correspondant (42.000 – 11.696), puis d’appliquer au résultat (30.304 euros) le taux de 3,44 %, ce qui donne une cotisation maximale de 1.042 euros. Si la taxe s’élève à 1.500 euros, ils bénéficieront d’un dégrèvement d’office de 458 euros (1.500 – 1.042). À défaut de dégrèvement, les intéressés contacteront leur centre des impôts avant d’adresser une réclamation.

6 réclamez le cas échéant

Si vous estimez être imposé à tort, vous pouvez adresser une réclamation par lettre recommandée avec accusé de réception à votre centre des finances publiques (dont les coordonnées figurent sur votre avis d’imposition) ou depuis votre espace personnel sur le site ­impots.gouv.fr.

Vous serez en bonne compagnie : en 2013, 900.996 réclamations ont concerné la taxe d’habitation et 299.627 les taxes foncières, selon la Direction générale des finances publiques, soit au total l’équivalent de celles portant sur l’impôt sur le revenu (1.224.885) ! Attention, pour les impôts locaux mis en recouvrement en 2014, le délai de recours s’achèvera le 31 décembre 2015.

À cet effet, comme le précise l’article R 197-3 du Livre des procédures fiscales, toute réclamation doit, sous peine d’irrecevabilité, « mentionner l’imposition contestée », « contenir l’exposé sommaire des moyens et les conclusions », « porter la signature manuscrite de son auteur » et « être accompagnée d’une copie de l’avis d’imposition ou de mise en recouvrement ». Sans oublier les pièces justificatives.

L’administration dispose de six mois pour vous répondre en motivant sa décision. Si celle-ci ne vous donne pas satisfaction, il vous reste à saisir le tribunal administratif.

Eric Wallez

Président Club des épargnants

Partager cet article

Repost 0
Pour être informé des derniers articles, inscrivez vous :

Commenter cet article