« L’immobilier devient bien malgré lui un contributeur du freinage de la croissance »

L’ancien président d’Entenial, aujourd’hui à la tête de LB-P, banque d’affaires dans le secteur immobilier, a rarement sa langue dans sa poche. S’il reconnaît que le plan de relance de Manuel Valls est un « signal fort » pour le logement, il dénonce un contre-sens des pouvoirs publics sur l’immobilier. Jacques Lebhar livre sa vision d’un secteur qui représente 15% du PIB et la moitié des investissements nationaux.(source : businessimmo 18 09 2014)

Quelle est votre analyse des marchés immobiliers à la lecture du contexte macro-économique ?

L’immobilier est dans une situation de grand paradoxe. Le secteur représente 15% de la production nationale, 20% de la valeur ajoutée (dont 6% pour le seul secteur de la construction) et draine la moitié des investissements nationaux. Une variation de plus ou moins 10% du rythme de production représente autour d’un demi-point de PIB. Le grand paradoxe, c’est que l’immobilier devrait être un facteur de croissance en France, notamment pour répondre à la demande de logements de plus en plus prégnante, mais il devient bien malgré lui un contributeur à son freinage.

Pourquoi ?

Avant tout en raison d’un mauvais raisonnement des pouvoirs publics sur le rôle et le poids de l’immobilier dans l’économie nationale. L’immobilier est systématiquement vu sous le prisme de la bulle génératrice de surchauffe économique. Ou alors, l’immobilier et tout particulièrement le logement est analysé sous le seul angle social. Cette double déformation, qui guide les politiques, a abouti à un résultat à peu près aussi inefficace que celui du traitement social du chômage. On aboutit à des absurdités comme vouloir combattre la cherté du logement par un contrôle des loyers. J’y vois également le fruit d’un problème de présentation par les acteurs immobiliers du rôle de leur secteur, trop souvent dans une posture de revendication ou de justification. Or, l’immobilier est un secteur économique à forte intensité capitalistique, naturellement cyclique et pourvoyeur d’emplois non délocalisables. Je suis d’ailleurs étonné que la BPI n’intervienne pas davantage dans le secteur de la promotion immobilière et dans les entreprises de taille intermédiaire du BTP. Il y a pourtant là un gisement important de création d’emplois au niveau local.

Le gouvernement a changé de focale avec les annonces du plan de relance de Manuel Valls. C’est bon signe ?

C’est assurément un signal fort que de sortir d’un contre-sens à propos du logement. Manuel Valls a compris que ce n’est pas en contraignant le marché que l’on va mieux le réguler. La meilleure réponse pour combattre la cherté du logement, c’est de créer les conditions d’une abondance de l’offre . Cela commence par le foncier. La libération des terrains publics n’a pas eu lieu en dépit des ordres donnés par le gouvernement. La fiscalité inversée, c’est-à-dire progressive dans le temps, sur les plus-values des terrains à bâtir devrait avoir un effet de catalyse. Il faut savoir aller loin dans ces dispositifs et les rendre enfin pérennes. Une fiscalité sur les plus-values immobilières modérée et dégressive apporterait quant à elle davantage de fluidité sur le marché et permettrait d’accroître la rotation du parc au lieu d’induire comme aujourd’hui des comportements de rétention.

Par contre, le renforcement des dispositions récentes sur les recours abusifs et l’imposition de la règle de 20% de construction sociale au périmètre des grandes agglomérations plutôt qu’au niveau communal n’ont pas été évoqués de même que la question de l’octroi des permis de construire par les intercommunalités. Il faudra bien y venir si on veut vraiment déverrouiller les processus de construction.

Le secteur reste encore très dépendant de la fiscalité ?

La fiscalité est un élément de décision cruciale de l’investisseur. Quand on veut contraindre les aides fiscales aux investisseurs, on les fait fuir avec les conséquences désastreuses que l’on connaît sur le plan macro-économique. Pour éviter les quelques effets d’aubaine des aides fiscales d’antan ou de naguère, il faut mettre en place un amortissement fiscal pérenne sans référence à un patronyme ministériel, modéré, tenant compte de l’ancienneté du logement, ouvert aussi bien aux investisseurs qu’aux accédants et qui serait pour les uns un complément de rentabilité et pour les autres un élément d’atténuation du coût de leur logement. Quant aux aides fiscales exceptionnelles et temporaires, l’Etat devrait les réserver aux quartiers difficiles et à des zones de rénovation urbaine pour y faire revenir l’investissement privé et recréer la mixité sociale.

Quelle est votre analyse des marchés en immobilier d’entreprise ?

Le marché de l’investissement est en forte croissance au niveau des volumes d’engagement, la France restant un pays attractif pour les investisseurs internationaux en dépit de son contexte macro-économique, de sa fiscalité pénalisante et de sa volatilité réglementaire. Pour autant, le secteur reste animé par une poignée de grands investisseurs dans un contexte d’abondance de liquidités qui bénéficie aux marchés les plus profonds comme la France. Cela pourrait ne pas durer d’autant que l’augmentation des taux de vacance et la baisse constante des loyers réels dans les bureaux pourraient amener certains investisseurs à revoir leur allocation pour la France.

Eric Wallez

Président Club des Epargnants