Overblog Suivre ce blog
Editer l'article Administration Créer mon blog
Le Club des Epargnants

Immobilier "haut de gamme" et Malraux

17 Septembre 2014 , Rédigé par Eric Wallez Publié dans #Immobilier

Depuis près de trente ans, j’ai toujours encouragé les investisseurs immobiliers que je conseillais à s’intéresser aux opérations « Malraux ».

L’article grand public (Mieux vivre votre argent) est à mon sens un excellent résumé de cette opinion. Article Mieux Vivre cliquez ici

Le processus fiscal attaché à ces opérations a connu deux grandes étapes, la dernière a parfaitement clarifié le cadre, la chronologie et les méthodes à respecter afin d’éviter tout redressement ultérieur. Les détracteurs de telles opérations de rénovation d’un patrimoine classé argumentent toujours, et à tort, sur cette perspective intangible de requalification. Les rumeurs ont la vie dure.

Je partage également l’avis de l’auteur de cet article sur le fait que l’on trouve des biens rénovés de belle facture et dotés d’une « âme » à des prix au m² proches voire moins chers que ceux du neuf.

L’expérience acquise démontre également que le choix de l’opérateur qui effectuera les opérations de rénovation est fondamental. Le respect apporté aux bâtiments à rénover est fondamental ; faire appel à des artisans ou à des entreprises qualifiées l’est tout autant. Dernier point à considérer avec sérieux, la relation avec l’architecte des bâtiments de France.

Deux cas sont envisageables : soit les (co)propriétaires se chargent de la rénovation directement avec un architecte spécialisé qui pourra les assister (maître d’œuvre), il aura le plus souvent les équipes d’artisans compétents à proposer, cela nécessitera également un accompagnement juridique et fiscal ; soit les (co)propriétaires passent par une entreprise régionale ou nationale spécialisée qui apportera un package global. Ces dernières proposent le plus souvent un ensemble de garanties (assurances), obligatoires par ailleurs, qui s’approchent aujourd'hui, dans l’esprit, de celles des promoteurs.

L’offre émane le plus souvent de ces opérateurs. La première version réclame un investissement personnel et la confiance en son architecte.

Les resserrements fiscaux de ces dix dernières années ont ouvert un boulevard à ces opérateurs. En effet, celui qui souhaite réduire substantiellement son imposition trouvera intérêt à utiliser ces opérations de rénovation classées ou pas, dernières options fiscales sérieuses résiduelles. Il s’agit là d’une optique de réduction d’impôt sur le revenu à court et moyen terme.

Les réductions fiscales portent sur le montant des travaux réalisés. Quand un bâtiment est beau et que l’architecte des bâtiments de France veille au grain, il est à peu certain que l’aspect général et les travaux réalisés sur les parties communes et le gros œuvre seront respectueux. C’est principalement sur les aménagements intérieurs des parties privatives et habitables qu’il conviendra d’être vigilant puisque aucun regard officiel n’y sera porté. J’ai personnellement visité de belles rénovations extérieures dont les appartements intérieurs ressemblaient à de vilaines promotions modernes, décevant...

C’est dans l’esprit toute la différence entre un artisan et une entreprise nationale avec ses charges, ses coûts, son organisation, ses équipes commerciales, ses marges…

Bref, tant qu’à acquérir un patrimoine classé et rénové, autant que tout soit beau, harmonieux et réalisé avec goût.

Vous aurez sans doute compris que le premier cas évoqué plus haut (réunir des professionnels autour d’un projet suivi) emporte mes faveurs. L’expérience démontre encore que cela ne revient pas forcément plus cher.

Eric Wallez

Président

Partager cet article

Repost 0
Pour être informé des derniers articles, inscrivez vous :

Commenter cet article