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Le Club des Epargnants

Immobilier : la baisse des prix s’accélère, même à Paris

5 Avril 2013 , Rédigé par Le Club des Epargnants


En Ile-de-France, comme dans de nombreuses régions, les prix de l’immobilier se sont tassés au premier trimestre, comme le montrent les chiffres compilés par le réseau Century 21, (source Capital).

Les premières corrections observées fin 2012 se propagent peu à peu à l’ensemble des marchés immobiliers locaux. Au cours du premier trimestre 2013, plus de la moitié des régions françaises ont ainsi vu leurs prix dévisser.

Parmi les régions les plus affectées, citons la Haute Normandie (-12,8%), la Champagne-Ardenne (-5,2%), les Pays-de-la-Loire (-5,1%), l’Auvergne (-5,1%) ou encore le Languedoc Roussillon (- 4,9%). Fait marquant : la baisse est désormais aussi palpable à Paris où les prix des logements ont fléchi de 3,4% au premier trimestre par rapport à fin 2012 (à 8106 euros le mètre carré).


Ces décrochages en cascade étaient prévisibles. Un peu partout, depuis un an, les signes de blocage n’ont en effet cessé de se multiplier, au point de geler les ventes fin 2012 (en retrait de 20%, voire même 40 à 50% dans les zones les plus reculées). Face à la montée du chômage, les primo-accédants se sont notamment raréfiés au fil des mois. "Refroidis par la conjoncture, le nombre d’investisseurs, désireux d’acheter pour louer, a par ailleurs reculé de plus de 10% sur un an", ajoute Laurent Vimont, président du réseau Century 21.
Dans un tel contexte, neuf régions réussissent toutefois à résister : il en va ainsi de Midi-Pyrénées (+7,6%), de PACA (+6,2%) ou de la Bourgogne (+ 5,6%)… Mais ces chiffres doivent être analysés avec prudence : il s’agit en effet le plus souvent de rattrapages,  la plupart de ces territoires ayant déjà accusé de fortes baisses l’an passé . Sans compter, que les propriétaires vont être contraints de lâcher du lest au cours des prochains mois. De fait, selon les projections des notaires établies à partir des promesses de ventes, les prix des logements anciens pourraient reculer de 7% en moyenne d’ici mai sur l’ensemble du territoire.


 Et les notaires alors !

« L’année 2012 est marquée par une baisse significative du nombre de ventes de logements anciens. » C’est ce que constatent les Notaires dans leur dernière note conjoncturelle.
Sans surprise, les transactions ont piqué du nez l’an dernier. Seules 709 000 transactions ont été enregistrées, 128 300 pour l’Ile de France et 580 700 pour la province. La baisse est de 12% sur un an. Les Notaires constatent que seuls 5 départements ont une évolution positive : la Lozère, la Corrèze, la Côte d’Or, le Jura et la Haute Saône. « En province, comme en Ile de France, c’est le 3ème trimestre qui a enregistré la baisse la plus importante, -21% sur un an. Au 4ème trimestre le recul sur un an s’atténue (-10%).» ajoutent les officiers ministériels.
Cette chute n’a pas été sans incidence sur les prix. Sur l’année 2012, les prix des appartements sont contractés de -1,3% en France avec une baisse plus marquée en province (-1,9%) qu’en Ile de France (-0,6%). Même Paris n’est pas épargné par ces velléités baissières. Fin décembre, le prix au m2 d’un appartement s’élevait à 8 270 euros le mètre carré, soit une baisse de -2% sur trois mois. Du coté des maisons, le repli des prix est plus prononcé. Ils se sont contactés de -2,1% en France. Même constat que pour les appartements, la baisse toujours plus marquée en province (-2,4%) qu’en Ile de France (-1%).

L’attentisme devrait rester de mise cette année. Selon les Notaires, ce comportement observé à la fois chez « les vendeurs et des acheteurs se justifie par l’état général de l’économie et ses perspectives à court terme. » Cependant, ils ajoutent que « les
taux d’intérêt ne resteront pas longtemps aussi bas. Les vendeurs doivent ajuster leurs prix à la solvabilité des acquéreurs. »
Ils anticipent une accélération de la baisse des prix dans les prochains mois. D’ici mai 2013, les Notaires estiment à 7% la baisse sur un an pour la France entière. A Paris, les dernières projections de prix calculées par les Notaires de Paris – Ile-de-France sur les avant-contrats de ventes, indiquent que cette tendance à la baisse, modérée, se prolongera dans les prochains mois pour revenir autour des 8 000 euros. Les notaires estiment en effet que les actes de ventes qui seront signés au mois de mai indiqueront des prix inférieurs de 4,5% aux plus hauts enregistrés en août 2012 à 8 460 euros. 
 
L'avis du Club
 
Que faire si vous êtes vendeur :
- si vous vendez pour acheter après, aucune importance, vous vendrez moins cher pour acheter moins cher, il serait même peut-être astucieux de baisser un peu votre actuel prix de vente afin d'anticiper une baisse plus importante, baisse qui vous permettra en étant un peu patient de faire une somme toute bonne affaire. Nous consulter pour la gestion de votre trésorerie.
- si vous vendez pour être cash et placer vos liquidités car vous pensez qu'il est plus facile de déplacer des liquidités qu'un bien, bien concret, il faut là que nous parlions. En effet, que faire aujourd'hui de son cash ? Doit on attendre tranquillement que l'exemple chypriote, voire espagnol, nous tombe dessus ? Quelques sujets de réflexion que nous pouvons partager.
- si vous vendez parce que vous ne pouvez pas faire autrement, muté, soucis de fin de mois, besoin de trésorerie, ne tardez pas trop à réfléchir à baisser votre prix s'il n'est pas dans le marché actuel. Ce sera de toutes manières une mauvaise affaire si vous êtes endettés sur une base d'achat de la bonne époque immobilière. Proscrire les crédits relais. Peut-être louer. En bref une situation dont il faut aussi que nous parlions.
 
Que faire si vous êtes acheteur :
- profiter rapidement des taux bas si vous empruntez, et si la banque vous prête, (nous consulter pour les modalités de négociation de votre prêt),
- réfléchir à l'équation suivante si : la somme du prix d'achat  + les frais (agence + notaire) + plus le coût du crédit + les travaux éventuels = prix de revente actuel si je dois revendre  ... est-ce que je revends aujourd'hui à ce prix là ou demain en projetant ce qui peux se passer ( pour l'occasion reprendre les auteurs de science fiction ). 

Plus que jamais il est difficile de poser une bonne idée de gestion ou de planification financière et fiscale. Les établissements financiers sont inquiétants, les Etats sont inquiétants, la fiscalité est préoccupante, le scénario "régalien" ou "faux cul" est à l'ordre du jour (voir blog précédent).


                                                                                         Eric Wallez
                                                                           Président Club des Epargnants

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