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Le Club des Epargnants

SCI et option IS

14 Mars 2013 , Rédigé par Le Club des Epargnants





L’option à l’IS des SCI

Suite aux réformes sur les plus-values immobilières, de nombreuses  sociétés civiles immobilières faisant de la location nue ont décidé de changer de régime fiscal et d’opter à l’impôt sur les sociétés.
Devant l’ampleur de ce phénomène au cours des mois derniers, je vous propose de faire un point sur les conséquences fiscales de cette opération.

La nécessité d’une option
Par principe, l’option doit être notifiée avant le début de l’exercice au titre duquel la SCI souhaite être assujettie à l’IS ou au plus tard avant la fin du troisième mois de cet exercice.
La décision de rescrit n°2011/23 du 2 aout 2011 est venue préciser cette situation en indiquant qu’une SCI peut clôturer de manière anticipée son exercice social et opter, dans les trois mois de cette clôture, pour son assujettissement à l’IS.
Toutefois, cette option pour l’IS emporte cessation d’entreprise au sens du II de l’article 202 ter du code général des impôts.
En vertu de l’article 202 ter III, la SCI est tenue de produire dans un délai de 60 jours à compter de la réalisation de l’évènement qui entraine le changement de régime une déclaration de résultat n° 2072, ainsi qu’un bilan d’ouverture de la première période d’imposition à l’IS (également dans les 60 jours).
Conséquences fiscales de l’option
Suite à ce changement de régime fiscal il convient de distinguer deux hypothèses :
1/ Si l’entreprise a opté pour l’imposition immédiate des plus-values sur l’immeuble, elle pourra inscrire les biens concernés à son bilan pour leur valeur vénale. L’imposition sera déterminée selon les règles des plus-values privées si l’associé est une personne physique qui agit dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé. Suite au passage à l’IS, les immeubles seront amortis sur cette valeur et pour leur durée probable d’utilisation.
2/ En revanche, si l’entreprise a opté pour la non imposition des plus-values latentes, elle doit inscrire au bilan d’ouverture les biens pour leur valeur d’origine. Elle devra distinguer la valeur d’origine et les amortissements qui auraient été déduits si l’entreprise avait été à l’IS dès l’origine. Suite au passage à l’IS, les dotations aux amortissements devront être calculées sur la valeur d’origine de l’immeuble (inscrite au bilan d’ouverture) et étalées sur la période correspondant à la fraction de la durée d’amortissement restant à courir.
Conséquences fiscales de la cession ultérieure de l’immeuble
1/ Cas de l’option pour l’imposition immédiate des plus-values latentes
Si au moment de l’option, la plus-value latente a été imposée sous le régime des plus-values immobilières des particuliers, seule reste imposable la plus-value supplémentaire calculée par la différence entre le prix de cession et sa valeur vénale lors de la réévaluation, diminuée des seuls amortissements effectués depuis l’option.
B/ Cas de la non imposition immédiate de la plus-value latente.
Dans ce cas, la société se trouve placée dans la même configuration que si elle avait opté pour l’IS dès l’origine. La plus-value, imposée au taux normal de l’IS, correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition minoré des amortissements effectivement déduits et des amortissements reconstitués.

Nous restons bien sûr à votre écoute pour vous apporter toutes précisions utiles et analyser votre problématique personnelle.

                                                           Eric Wallez
                                                 Président Club des Epargnants
 

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